3월 분양공고 단지 청약접수 11만건…서울에만 9만건 몰려

전국 청약 11만 건 중 서울에만 9만 건이 집중된 것은 지방·수도권 외곽 수요 회복이 여전히 제한적인 반면, 서울 강남권 등 핵심 입지의 분양가 상한제 단지에 대한 기대 수익 집중 현상이 심화되고 있음을 시사한다.

분양가 상한제가 적용된 단지는 인근 시세 대비 낮은 가격으로 공급되는 구조상, 고금리·고분양가 환경에서도 시세 차익을 노린 청약 수요가 이탈하기 어렵다.

반면 상한제 미적용 단지나 비서울권에서는 분양가 부담과 수요 부진이 겹치면서 청약 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 있다.

청약 쏠림 현상이 지속되면 청약 가점 인플레이션이 심화되고, 실수요자보다 가점 여유가 있는 중장년 1주택자·무주택 장기 대기자에게 낙찰 구조가 고착될 가능성이 있다.

과거 2019~2021년 서울 분양가 상한제 확대 적용 시기에도 청약 경쟁률이 수백 대 1에 달하는 쏠림 현상이 반복된 바 있어, 현재 패턴이 일시적이 아닌 정책 구조에서 비롯된 반복 흐름일 가능성이 있다.

청약 통장을 보유한 무주택 실수요자라면 자신의 가점 수준이 서울 강남권 상한제 단지 경쟁에서 유효한 범위인지 즉시 점검하는 것이 합리적이다.

가점이 충분하지 않은 경우, 경쟁 강도가 상대적으로 낮은 비강남권 서울 단지 또는 수도권 공공분양 일정을 병행 모니터링하는 전략을 검토할 수 있다.

청약 가점이 높더라도 분양가 상한제 단지의 전매제한·실거주 의무 기간 조건을 반드시 확인해야 하며, 단기 시세 차익 실현이 어려운 구조임을 전제로 자금 계획을 세워야 한다.

청약 수요가 서울에 집중된 만큼, 비서울권 미분양 적체가 해소되지 않으면 지방 분양 시장의 건설사 유동성 리스크가 확대될 가능성도 함께 주시할 필요가 있다.

이후 국토교통부 분양 승인 현황, 서울시 분양가 심사 결과, 분양가 상한제 적용 지역 지정 변경 여부를 후속 모니터링 지표로 추적할 것을 권장한다.