식사·건강·취미까지…프리미엄 '시니어 주택'이 뜬다

국내 65세 이상 인구 비중이 빠르게 증가하는 가운데, 상당한 자산과 연금 수입을 보유한 1·2차 베이비붐 세대(1955~1974년생)가 본격적으로 은퇴 주거 선택 시기에 진입하면서 시니어 주거 시장의 수요 기반이 종전과 질적으로 달라지고 있다.

기존 요양원·실버타운과 달리 식사·의료·피트니스·문화 프로그램을 통합 제공하는 CCRC(Continuing Care Retirement Community) 개념의 프리미엄 시설은 서비스 사업과 부동산 운영이 결합된 구조로, 일반 분양·임대와는 별개의 수익 모델이 적용된다.

정부가 고령자 복지주택 공급 확대 방침을 유지하는 동시에 민간 투자 활성화를 병행 검토하는 흐름 속에서, 관련 규제(노인복지법·주택법 교차 적용) 해석에 따라 사업성이 크게 달라질 수 있어 후속 정책 동향이 중요하다.

미국·일본 등 선행 시장에서는 시니어 하우징이 오피스·리테일 대비 경기 방어적 자산으로 기관 투자자에게 주목받아 온 만큼, 국내에서도 리츠·펀드 구조를 통한 기관자금 유입 가능성이 논의되고 있다.

다만 고금리 환경에서 초기 개발 비용과 운영 인력 고정비 부담이 크고, 입주 수요가 특정 소득 계층에 집중되는 구조여서 공실 리스크 관리가 사업 안정성의 핵심 변수로 작용할 가능성이 높다.

시니어 주택 관련 부지를 보유하거나 노인복지시설로의 용도 전환을 검토 중인 토지·건물 소유자라면, 현행 노인복지법상 유료양로시설·노인복지주택 구분과 지자체 인허가 요건을 먼저 확인하는 것이 선행 과제다.

프리미엄 시니어 주택 운영사 또는 관련 리츠 종목에 관심 있는 투자자라면, 입주율(가동률)·월 운영비 대비 입주비 비율 등 운영 지표를 재무제표와 함께 추적하는 것이 단순 분양가 기준보다 실질 수익성을 판단하는 데 유효하다.

자녀 세대가 부모를 위한 시니어 주택 계약을 검토하는 경우, 임차 계약인지 분양 계약인지에 따라 증여세·상속 이슈가 달리 발생할 수 있어 사전 세무 검토가 필요하다.

시니어 주택 공급이 특정 지역(수도권·광역시 인근)에 집중될 경우 인근 소형 주택 임대 수요 일부가 대체될 가능성이 있으므로, 해당 권역 임대인은 공급 동향을 모니터링할 필요가 있다.

후속 확인 지표로는 국토교통부의 고령자 주거 지원 정책 발표, 한국리츠협회의 시니어 하우징 펀드 결성 동향, 그리고 선도 운영사의 입주율 공시를 주기적으로 추적하는 것이 합리적이다.