모아주택·신통기획·공공재개발…우리동네 딱 맞는 정비법은?

서울시는 기존 재개발·재건축 외에 모아주택(소규모 블록 단위 통합 개발), 신속통합기획(민간 주도 패스트트랙 정비), 공공재개발(LH·SH 참여형) 등 복수의 정비 트랙을 동시에 운용하고 있어 사업 선택지가 이전보다 넓어진 구조다.

각 트랙은 사업 면적 요건·용적률 인센티브·공공 기여 비율·조합 구성 방식이 상이하므로, 동일 구역이라도 어떤 트랙을 선택하느냐에 따라 조합원 추가 분담금과 사업 기간이 크게 달라질 수 있다.

최근 고금리·공사비 급등 환경 속에서 사업성이 낮은 지역은 공공 지원이 수반되는 공공재개발 또는 소규모 정비 트랙으로 쏠릴 가능성이 있으며, 반대로 입지가 양호한 구역은 용적률 인센티브를 극대화할 수 있는 신통기획 신청이 증가하는 추세다.

서울시는 2025년까지 신속통합기획 구역 지정을 확대하겠다는 방침을 공식 발표한 바 있어 인허가 속도 경쟁이 사업 트랙 선택에 영향을 미칠 가능성이 있다.

과거 뉴타운 해제 구역에서 소규모 정비 수요가 급증한 패턴과 유사하게, 이번에도 대규모 정비 요건을 충족하지 못한 노후 주거지를 중심으로 모아주택·가로주택 등 소규모 트랙의 신청 건수가 빠르게 늘어날 가능성이 있다.

노후 다세대·다가구 밀집 지역의 토지·건물 보유자라면, 현재 자신의 필지가 어느 정비 트랙의 면적·노후도·동의율 요건을 충족하는지를 서울시 정비사업 정보몽땅 포털 등을 통해 먼저 확인하는 것이 선행 과제다.

모아주택은 소규모 필지 여러 개를 묶어 진행하는 구조이므로, 인접 필지 소유자들과의 사전 협의 여부가 사업 착수 가능성을 좌우하는 핵심 조건이며, 이 협의 단계에서의 지연이 전체 일정을 수년씩 연장할 수 있다는 리스크를 감안해야 한다.

공공재개발 트랙은 분양가 상한제 적용 및 임대주택 의무 비율 등 공공 기여 조건이 부과되므로, 조합원 수익성 계산 시 이 조건을 반드시 별도로 시뮬레이션해야 한다.

신통기획은 인허가 단축 효과가 있지만 서울시 기획안 수용 의무가 있어 조합원 의사 반영 범위가 축소될 수 있다는 점이 종종 간과되는 변수다.

각 트랙의 구역 지정·조합 설립 인가·사업시행 인가 단계별 서울시 고시 현황을 정기적으로 모니터링하면서, 내 구역이 어느 단계에 진입했는지 추적하는 것이 의사결정 타이밍 관리의 기본이다.