"발코니에 바닥난방까지"…오피스텔 대못 규제 뽑혔다

이번 규제 완화는 오피스텔을 준주거 용도로 묶어 두던 '업무시설' 프레임을 사실상 완화하는 방향으로, 주거용 오피스텔 공급 구조 전반에 영향을 미칠 가능성이 있다.

기존에는 바닥 난방 면적 제한(전용 85㎡ 이하)과 발코니 금지 규정이 오피스텔을 아파트 대비 열위 상품으로 고착시키는 요인 중 하나였는데, 이 두 가지 제약이 동시에 해소되면 신축 오피스텔의 상품성이 대폭 개선될 수 있다.

공급 측면에서는 건설사·시행사가 오피스텔 사업지에서 아파트형 평면 구성을 적용하는 빈도가 늘어날 가능성이 있으며, 이는 인허가 과정에서 아파트와 오피스텔 간 용도 선택 기준에도 영향을 줄 수 있다.

수요 측면에서는 청약 시스템 및 대출 규제(LTV·DSR)에서 상대적으로 자유로운 오피스텔 특성과 결합해, 아파트 진입 장벽을 느끼는 1~2인 가구 수요가 오피스텔로 일부 이동할 가능성이 제기된다.

과거 2012년 오피스텔 바닥 난방 85㎡ 제한 완화 당시에도 수도권 소형 오피스텔 공급이 일시 증가한 사례가 있어, 이번 조치가 유사한 공급 확대 사이클로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

오피스텔 신축 분양권 또는 기존 오피스텔을 보유한 투자자·임대인이라면, 이번 규제 완화가 기존 물건의 상대적 가치에 어떤 영향을 미치는지 즉시 재점검할 필요가 있다.

신규 공급 오피스텔의 상품성이 높아질수록 구형 오피스텔의 임대 경쟁력이 약화될 가능성이 있으므로, 노후 오피스텔 보유자라면 임차인 이탈 리스크를 사전에 점검하는 것이 합리적이다.

발코니 확장 면적이 전용 면적 산정에 포함되지 않을 경우, 분양가 대비 실사용 면적 효율이 높아지는 구조가 형성될 수 있어 분양 계약 전 면적 산정 기준을 반드시 확인해야 한다.

오피스텔 취득세·재산세는 여전히 업무시설 기준(취득세 4.6%)이 적용될 수 있어, 주거용 아파트(1~3%)와 세율 구조가 다르다는 점을 조건부로 세무 전문가와 함께 검토하는 것이 필요하다.

후속 모니터링 지표로는 국토교통부의 건축법 시행령·건축물의 설비기준 고시 개정 시점, 수도권 오피스텔 인허가 건수 변화, 그리고 주요 건설사의 오피스텔 사업지 발코니 평면 적용 여부를 추적하는 것이 유효하다.