다주택자 중과 이어 장특공제까지…비거주 주택 혜택 축소되나

현행 장기보유특별공제(장특공제)는 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제를 허용하나, 1세대 1주택 비과세와 달리 비거주 주택에는 거주 요건 미충족에 따른 공제율 차등이 이미 일부 적용되고 있다.

다주택자 양도세 중과 체계와 장특공제 축소가 동시에 논의되면 비거주 주택의 실질 보유 비용이 누적적으로 상승하는 구조가 형성되어, 시장 내 매물 출회 시점과 가격 협상 여지에 복합적 영향을 미칠 가능성이 있다.

정책 방향이 '거주 실수요 중심'으로 강화될 경우 임대용·갭투자 목적 다주택 보유에 대한 세제 패널티가 점진적으로 확대되는 흐름이 이어질 수 있으며, 이는 중장기적으로 비거주 주택의 순수익률을 압박하는 요인이 된다.

과거 2017~2019년 다주택자 중과세 강화 국면에서는 단기 매물 증가와 함께 일부 증여·법인 전환 수요가 병행 증가한 전례가 있어, 유사한 절세 대안 탐색 움직임이 재현될 가능성이 있다.

비거주 주택을 2채 이상 보유 중인 다주택자라면 현재 적용받는 장특공제율과 향후 개정안 간 세 부담 차이를 세무사를 통해 시뮬레이션하는 것이 우선 검토 사항이다.

법안 확정 전후로 매도·증여·임대사업자 등록 중 어느 선택이 세 부담 면에서 유리한지는 보유 기간·취득가액·지역 등 개인 조건에 따라 달라지므로 조건부 판단이 필수적이다.

개정안이 소급 적용 없이 시행 시점 이후 양도분부터 적용되는 구조라면, 시행 전 매도 여부를 검토할 유인이 생길 수 있으나 실제 시행 시기와 경과 규정 유무가 확정되기 전까지는 의사결정을 서두르기보다 법안 입법 예고 단계를 면밀히 추적하는 것이 합리적이다.

놓치기 쉬운 변수로는 지방 저가 주택 제외 여부, 공제율 축소 폭(부분 축소 vs. 전면 폐지), 임대주택 등록분에 대한 특례 존속 여부가 있으며, 이 세부 내용에 따라 영향 범위가 크게 달라진다.

향후 기획재정부 세법 개정안 발표(통상 7~8월)와 국회 기획재정위 심의 일정을 모니터링 지표로 설정해 두는 것이 적절하다.