"늙으면 여기 살겁니다"…부동산 교수가 '내 집' 대신 찜한 곳 [이송렬의 우주인]

국내 고령화 가속과 1인 가구 증가가 맞물리면서 실버타운·시니어 레지던스·케어형 공공임대 등 비(非)자가 노후 주거 시장이 새로운 수요층을 형성하고 있다.

금리 부담과 부동산 보유세·양도세 구조상 고자산 고령층이 굳이 고가 자산을 유지하기보다 현금화 후 서비스형 주거로 이동하는 '다운사이징 선택지'가 넓어지는 흐름이 감지된다.

정부가 고령친화주택·공공실버주택 공급 확대를 정책 의제로 다루고 있어, 민간 시니어 하우징 시장에 규제 및 인허가 환경 변화가 수반될 가능성이 있다.

일본의 사례처럼 인구 감소 지역의 일반 주택 자산가치 하락이 장기화될 경우, '소유 집착'보다 '거주 서비스 선택'이 합리적 대안으로 재평가받는 구조적 전환이 국내에서도 가속될 가능성이 있다.

현재 자가를 보유한 50~60대 예비 은퇴자라면, 보유 자산의 유동성과 향후 거주 서비스 수요를 함께 놓고 '소유 유지 대 처분 후 재배치' 시나리오를 구체적으로 검토할 필요가 있다.

시니어 레지던스나 실버타운 입주를 고려할 경우, 입주 보증금 구조·운영사 재무 건전성·계약 해지 조건 등 법적 리스크 포인트를 사전에 점검하는 것이 합리적이다.

자녀에게 증여 또는 상속을 계획 중인 자산가라면, 부동산 처분 시점과 증여 시기에 따라 세부담이 달라질 수 있으므로 세무 전문가와의 사전 시뮬레이션이 필요하다.

시니어 하우징 관련 리츠(REITs) 또는 건설·운영사 주식 보유 투자자라면, 정부의 고령친화주택 정책 발표 일정과 인허가 규제 완화 여부를 후속 모니터링 지표로 삼을 필요가 있다.