서울시 '캠퍼스주거혁신구역' 도입

캠퍼스주거혁신구역 도입은 서울시가 대학 인근 저층 주거지 정비와 청년·학생 주거난 해소를 동시에 겨냥한 정책 실험으로 해석된다.

기존 용도지역 체계와 건폐율·용적률 규제를 특정 구역 단위로 예외 적용하는 방식은 서울시가 과거 '역세권 청년주택', '도심 공공주택 복합사업' 등에서 반복 사용해 온 공간혁신형 규제 완화 패턴과 궤를 같이한다.

대학가 주변은 원룸·고시원 등 노후 소형 주거 밀집 지역이 많아, 혁신구역 지정이 이뤄지면 해당 지역의 정비 사업 속도와 개발 수익성 구조가 달라질 가능성이 있다.

서울시 전체 청년 주거 수요를 감당하기에는 구역 지정 범위와 물량이 핵심 변수가 될 것이며, 국토부의 지구단위계획 승인 절차 및 공공기여 비율 협의 결과가 실제 공급 속도를 좌우할 수 있다.

과거 역세권 청년주택 사례에서 공공임대 비율 산정과 분양가 규제가 사업성 확보의 병목으로 작용했던 점을 감안하면, 이번 혁신구역도 유사한 구조적 난제에 직면할 가능성이 있다.

대학 인근 노후 건물 또는 토지를 보유한 임대인·건물주라면 자신의 물건이 혁신구역 지정 검토 대상에 포함되는지 서울시 발표 후 용도지역·구역 경계를 우선 확인하는 것이 합리적이다.

혁신구역 지정이 확정되는 조건에서는 용적률 상향 등 규제 완화 혜택을 전제로 한 리모델링·신축 수지 분석을 재검토할 여지가 생긴다.

반면 기존 원룸·고시원 임대 수익에 의존하는 소형 건물주라면, 주변 신규 공급 증가가 공실률과 임대료 협상력에 부정적으로 작용할 시나리오도 함께 점검해야 한다.

구역 경계에 포함되지 않는 인접 필지는 혁신구역 개발 프리미엄을 간접적으로 수혜할 수도 있으나, 일조권·주차·소음 등 생활환경 변화 리스크도 동시에 따라올 수 있다.

후속 모니터링 포인트로는 서울시의 혁신구역 지정 고시 일정, 공공기여 비율 및 임대 의무 비율 확정 내용, 그리고 시범 지구 선정 대학 목록을 추적하는 것이 유효하다.