서울 주택 인허가 62% 급감…공급부족 더 심해진다

인허가는 착공·준공으로 이어지는 공급 파이프라인의 최상단 지표로, 62% 급감은 통상 2~4년 뒤 입주 물량에 직접적인 하방 압력으로 전이된다.

금리 상승기 이후 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장이 경색되고 건설 원가가 높게 유지되는 상황에서 시행사의 신규 인허가 신청 유인 자체가 줄어든 구조적 원인도 함께 작용하고 있다.

정부가 공급 확대를 위해 재건축·재개발 규제 완화 및 3기 신도시 속도 조절 해소 등을 추진 중이나, 인허가에서 실질 입주까지의 시차를 감안하면 단기 공급 보완 효과는 제한적일 가능성이 크다.

국토교통부 주택통계 기준으로 인허가 물량 급감은 이미 착공 통계에서도 유사한 하락 추세가 확인되는 만큼, 공급 부족 우려는 수도권 전역으로 확산될 소지가 있다.

과거 2010년대 중반 인허가 급감 이후 2~3년 뒤 서울 전세가율이 급등한 패턴이 반복될 가능성을 시장 참여자들이 주목하고 있다.

전세 또는 월세 계약 갱신을 앞둔 임차인이라면 계약 만료 시점(2~3년 후)의 입주 물량 감소 시나리오를 감안해 계약 기간·조건 재협상 타이밍을 미리 검토할 필요가 있다.

소규모 임대인(건물주)의 경우 공실 리스크보다 임대료 협상력 회복 가능성이 높아지는 국면에 진입할 수 있으나, 금리 수준과 보증금 반환 리스크는 여전히 병행 점검이 필요하다.

재건축·재개발 구역 내 물건을 보유하거나 검토 중인 투자자라면 인허가 절차 진행 속도 및 조합 설립 단계 등 개별 사업지의 실질 공급 가능 시점을 외부 검증 후 판단하는 것이 합리적이다.

공급 부족 기대만으로 매수를 전제하는 것은 금리 변동, 정책 모기지 조건 변화, 경기 침체 시나리오 등 수요 측 변수가 동시에 작용할 수 있다는 점에서 리스크 요인으로 함께 관리해야 한다.

후속 모니터링 지표로는 국토교통부 월별 주택 착공·준공 통계, 서울시 정비사업 인허가 현황, 그리고 HUG(주택도시보증공사)의 PF 보증 승인 추이를 정기적으로 추적하는 것이 유효하다.