“큰 불은 피하고 보자”…양도세 중과 눈앞 ‘물려주고 자녀에게 직접 팔고’ 급증

다주택자 양도소득세 중과가 현실화되는 시점마다 증여와 특수관계인 간 저가 양도가 동반 급증하는 패턴은 과거 2018~2019년, 2021년 중과 시행 전후에도 반복적으로 확인된 구조적 현상이다.

이번에도 서울 집합건물 증여가 40개월 만에 최다 수준에 근접했다는 사실은, 다주택자들이 보유세 누적 부담과 중과세율 중 어느 쪽 충격이 더 큰지를 계산하고 이미 행동에 옮기고 있다는 신호로 해석 가능하다.

저가 직거래 비율의 상승은 시가의 일정 범위 내에서 특수관계인 간 거래가 세법상 허용된다는 점을 활용한 것으로, 국세청의 부당행위계산 부인 규정 적용 기준선과의 간격을 얼마나 정밀하게 관리하느냐가 핵심 변수다.

증여와 저가 양도 수요가 단기 집중될 경우 해당 거래들이 일시적으로 실거래가 통계를 왜곡할 가능성이 있어, 같은 기간의 서울 아파트 거래 가격 흐름을 해석할 때 주의가 필요하다.

정부가 중과 유예 종료 시점을 명확히 유지할수록 잔여 유예 기간 내 거래 러시가 더 집중될 가능성이 있으며, 반대로 유예 연장 가능성이 시장에 유입되면 행동이 분산될 수 있다.

다주택을 보유한 서울 집합건물 소유자라면 중과 재시행 일정과 본인의 취득가·보유 기간·누적 공제 여건을 조합해 증여, 일반 양도, 저가 직거래 각각의 세 부담을 시나리오별로 비교 검토하는 것이 우선 과제다.

특히 저가 직거래를 고려 중인 경우 시가 대비 양도가액 비율이 세법상 부당행위계산 부인 적용 기준(시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액)을 초과하지 않는지 세무사와 사전 확인이 필수적이다.

증여를 선택하더라도 수증자(자녀) 측의 취득세 과세표준은 시가를 기준으로 적용되므로, 절세 효과가 예상보다 작아질 수 있는 조건을 반드시 점검해야 한다.

중과 시행이 확정되더라도 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부, 일시적 2주택 특례, 장기보유특별공제 적용 가능성 등 개인별 예외 구조가 다르기 때문에 일반론을 그대로 적용하는 것은 리스크가 따른다.

향후 기획재정부의 시행령 개정 일정, 국세청 부당행위계산 부인 사례 발표, 서초·강남 직거래 비율 월별 추이를 지속적으로 모니터링하면 시장 행동 변화의 방향을 조기에 파악하는 데 도움이 될 가능성이 있다.