서울 전세 '이중가격'…같은 단지·같은 평형서 11억원 차이

전세 이중가격 현상은 단순한 가격 분산이 아니라, 신규 계약과 갱신 계약 간 가격 괴리, 선순위 채권 리스크 반영 여부, 층·향·내부 인테리어 상태 차이 등 복합 요인이 동시에 작동한 결과로 해석할 수 있다.

전세 시장이 2022~2023년 급락 후 일부 단지에서 재반등하는 국면에서, 신규 계약은 상승 궤도를 타는 반면 기존 갱신 계약은 전 고점 대비 낮은 수준에 묶여 있어 동일 단지 내 가격 층위가 더욱 벌어지는 구조가 형성됐다.

금리 인하 기대가 이어지는 환경에서 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 유지되면, 선호 물건에 대한 집중 수요가 가격 상단을 끌어올려 이중가격 격차가 더 확대될 가능성이 있다.

전세 계약갱신청구권 만료 물량이 순차적으로 시장에 나오는 시점과 맞물리면 단기적으로 단지 내 가격 분산이 추가로 커질 가능성도 배제하기 어렵다.

전세 임차인이라면 동일 단지 내 최저가 물건과 최고가 물건의 가격 차이를 단순 저렴함으로 해석하지 말고, 선순위 근저당·전세가율·확정일자 현황을 반드시 등기부등본과 함께 대조 확인하는 것이 필수적이다.

임대인 입장에서는 갱신 계약 만료 후 신규 계약 전환 시점에 주변 신규 시세와의 괴리를 활용한 보증금 조정 협상 여지가 생길 수 있으므로, 인근 신규 계약 실거래가 데이터를 사전에 확보해 두는 것이 유리하다.

전세가율이 높은 저가 물건일수록 역전세 또는 보증금 미반환 리스크 노출이 크기 때문에, HUG·SGI 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 먼저 점검하는 조건부 접근이 합리적이다.

같은 단지 내 가격 이중구조가 뚜렷한 단지는 매매 시장에서도 실거래가 분산이 커질 수 있어, 매수 검토 투자자라면 단지 전체 평균이 아닌 층별·계약유형별 실거래 데이터를 구분해 분석할 필요가 있다.

이중가격 현상 지속 여부를 판단하기 위해 국토교통부 실거래가 공개시스템의 신규 vs 갱신 계약 구분 데이터, 전세보증금 반환 사고 통계, 한국은행 기준금리 결정 일정을 주요 모니터링 지표로 설정해 두는 것이 실용적이다.