"자격증·통장 보자"…영혼 털리는 전세난민

전세 물량 부족이 지속되면서 임대인이 임차인의 소득·자산·직업 등 신용 정보를 요구하는 '역심사' 관행이 확산되고 있다.

이는 금리 상승기 이후 전세보증보험 사고 증가로 임대인의 리스크 회피 심리가 커진 결과이며, 공급 측면에서는 신규 입주 물량 축소와 전세의 월세 전환 가속이 맞물려 전세 재고 자체가 감소하는 구조가 형성되어 있다.

정부의 전세사기 피해 대책과 HUG 보증 심사 강화가 오히려 임대인의 선별적 임차인 수용을 유도하는 부작용으로 작용할 가능성이 있다.

전세 수급 불균형이 지속되면 임차 경쟁이 월세 전환 수요를 추가로 자극하고, 이는 월세 시장 내 가격 상승 압력으로 연결되는 순환 구조가 강화될 수 있다.

과거 2015~2016년 전세난 국면에서도 유사한 임대인 우위 현상이 나타났으나, 당시보다 보증보험 사고 누적과 제도 변화가 복합적으로 작용한다는 점에서 단순 반복으로 해석하기 어렵다.

전세 계약 갱신을 앞둔 임차인이라면 현재 거주 중인 물건의 보증금 반환 안전성(임대인 선순위 채무, 공시가 대비 보증금 비율)을 즉시 재점검할 필요가 있다.

새 전세 계약을 체결하려는 경우, 임대인의 신용 요구가 일반화된 시장 환경이므로 본인의 재직·소득 증빙 서류를 사전에 정비해두면 계약 협상 과정에서 불필요한 지체를 줄일 수 있다.

전세 물량이 제한된 지역에서는 보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세 구조를 선택했을 때 실질 주거비 부담이 어느 수준인지 조건별 시뮬레이션을 먼저 검토하는 것이 합리적이다.

임대인 입장에서는 HUG·SGI 보증 가입 가능 여부가 임차인 풀을 결정하는 핵심 변수가 되고 있어, 보증 가입 요건(선순위 채무 비율, 공시가격 기준)을 충족하는지 물건별로 확인하지 않으면 공실 장기화 리스크가 발생할 수 있다.

향후 전세 수급 방향을 판단하려면 국토부 월별 전·월세 거래량 통계와 HUG 보증 사고율 추이를 병행 모니터링하는 것이 유효하다.