“막차 놓칠라” 다주택 매물 다 주워간다…서울 토허신청 1만건

토지거래허가제 확대 시행 예고 직전 서울에서 신청 건수가 1만 건을 넘어선 것은 규제 임박 효과(deadline effect)가 선매수 수요를 압축적으로 앞당겨 표출시키는 전형적인 패턴이다.

이 같은 막차 수요는 규제 시행 후 거래량 급감과 가격 상승 압력이 동시에 나타나는 구조로 연결될 가능성이 있는데, 허가 요건 강화로 매물 유동성이 줄어드는 반면 보유 의지가 강한 매도자는 호가를 올릴 유인이 생기기 때문이다.

현금 보유 무주택자가 거래를 주도했다는 점은 대출 규제(DSR·LTV) 환경에서도 유동성 있는 실수요·투자 수요가 여전히 서울 주요 지역에 잠재해 있음을 시사하며, 고금리 장기화에도 불구하고 자산 인플레이션 방어 심리가 작동하고 있음을 보여준다.

중과 시행 이후 다주택자 매물 출회가 제한되면 공급 측 여건이 타이트해지고, 이는 허가 구역 내 호가 지지 요인으로 작용할 가능성을 배제하기 어렵다.

과거 2020~2021년 토허제 지정·해제 사이클에서도 규제 직전 거래 집중 후 지정 구역 내 매물 감소와 가격 고착 현상이 반복된 바 있어, 이번 국면도 유사한 경로를 밟을 가능성을 염두에 둘 필요가 있다.

토허 지정 구역 내 다주택자라면 중과 시행 이후 매도 가능 조건과 허가 요건 변화를 즉시 재확인해야 하며, 시행 전 거래 창구가 사실상 닫히는 시점이 언제인지 계약 일정을 구체적으로 점검할 필요가 있다.

현금 여력이 있는 무주택 실수요자라면 허가 신청 경쟁이 집중된 지역의 경우 심사 처리 속도 지연 리스크를 사전에 확인하고 잔금 일정에 여유를 두는 계약 조건을 검토하는 것이 합리적이다.

중과 시행 후 해당 구역 내 매물이 감소하는 조건에서는 호가 상승 가능성이 있지만, 거래량 자체가 줄어들어 실거래가 확인이 어려워지는 만큼 호가와 실거래가 괴리 확대 리스크를 함께 인지해야 한다.

다주택자 양도세 중과와 보유세 부담이 맞물리는 조건에서는 허가 구역 외 지역으로 수요가 일부 이동할 가능성이 있어, 인근 비지정 구역 매물 동향도 병행 모니터링이 필요하다.

향후 추적 지표로는 서울시 토지거래허가 신청·승인 통계(월별), 국토부 실거래가 공개 시스템의 허가 구역 내 거래량 변화, 그리고 기획재정부·국세청의 다주택자 중과 유예 연장 여부 발표를 주시할 필요가 있다.