1분기 서울 땅값 1.10% 올라…강남구 상승률 ‘전국 1위’

한국부동산원 공식 발표 기준 1분기 전국 지가 상승률 0.59% 대비 서울은 1.10%로 격차가 두 배에 달하며, 수도권과 비수도권 간 자산 가격 분화가 지속되는 구조적 흐름이 확인된다.

강남구(1.50%)·용산구(1.31%)·서초구(1.26%) 등 고가 상업·주거 복합 지역이 상승을 선도하는 반면, 도봉·노원 등 외곽 구는 0%대 후반에 머무는 등 서울 내부에서도 입지 격차에 따른 이중 구조가 뚜렷하다.

현재 기준금리 동결 기조 속에서도 핵심 입지 토지 수요가 살아 있다는 점은, 향후 금리 인하 사이클 진입 시 상업용 토지와 개발용 부지에 대한 수요 압력이 한층 강해질 가능성을 시사한다.

영등포구(1.20%)·성동구(1.19%)·마포구(1.13%) 등 도심 재개발·재건축 기대감이 높은 구가 상위권에 포진한 것은, 정비사업 속도와 용도지역 변경 기대가 지가에 선반영되고 있을 가능성을 보여준다.

과거 저금리 국면에서도 강남 등 핵심 입지 토지는 가장 빠른 회복 속도를 보인 패턴이 반복되고 있어, 입지 프리미엄 집중 현상이 단기 변수보다 구조적 속성에 가깝다는 해석이 가능하다.

서울 핵심 입지(강남·용산·서초 등) 토지 또는 상업용 건물을 보유한 자산가라면, 공시지가 상승에 따른 보유세(종합부동산세·재산세) 부담 변화를 즉시 점검할 필요가 있다.

토지 담보 대출을 활용 중인 보유자라면 LTV 여력이 확대되는 구간에 진입했을 가능성이 있으므로, 기존 대출 조건 재협상 또는 추가 유동성 확보 가능성을 금융기관과 검토하는 것이 합리적이다.

반면 도봉·노원 등 외곽 구 토지를 보유하고 있다면, 핵심 입지 대비 가치 상승 속도 격차가 벌어지는 국면임을 감안해 자산 배분 재점검이 필요한 조건에 해당한다.

공시지가 인상 폭이 실거래 지가 상승분을 후행 반영하는 구조인 만큼, 향후 공시지가 추가 현실화 시 보유세 부담이 재차 상승할 리스크를 주의 깊게 살펴야 한다.

국토교통부의 분기별 지가변동률 후속 발표, 서울시 정비사업 인허가 동향, 그리고 한국은행 기준금리 결정을 연계해 모니터링하면 서울 토지 시장의 방향성을 보다 정밀하게 판단하는 데 도움이 될 것이다.