靑 “거주-보유 같은 공제 고민 필요” 비거주 1주택 과세 강화 시사

현행 장기보유특별공제는 보유 기간 기준 최대 40%, 거주 기간 기준 최대 40%로 이원화돼 있으나, 두 항목이 동일 한도로 설계돼 비거주 장기 보유자도 실거주자와 동등한 세 감면 혜택을 누려왔다.

청와대가 거주 중심 재편을 공개적으로 거론한 것은 비거주 1주택자가 보유 기간만으로 최대 40% 공제를 받는 현행 구조에 직접 개입 의사를 드러낸 것으로, 법 개정 시 비거주 장기 보유자의 양도세 실효 세율이 상당 폭 높아질 가능성이 있다.

동시에 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5·9)를 닷새 앞둔 시점에 이 발언이 나온 것은 유예 종료 후 예상되는 '매물 잠김'을 사전 차단하고 비거주 보유자의 자발적 매도를 유도하려는 정책 신호로 해석될 수 있다.

전세를 낀 비거주 1주택자에 대한 한시적 매도 허용 '퇴로'를 별도 논의 중이라는 발표는, 임박한 세제 강화에 앞서 일정 조건부 출구를 제공함으로써 급격한 시장 충격을 완충하려는 의도로 풀이된다.

과거 2021년 장특공제 거주 요건 강화(8년 거주 시 80% 공제 도입) 전례에서 확인되듯, 유사한 개편이 현실화되면 비거주 보유자의 절세 창구가 단계적으로 축소되는 패턴이 반복될 가능성이 있다.

실거주하지 않은 채 장기 보유 전략으로 장특공제 혜택을 설계해 온 1주택자라면, 개편안 확정 전 현행 세율 하에서의 양도 시나리오를 즉시 세무사와 재점검할 필요가 있다.

전세를 낀 상태로 비거주 보유 중인 경우, 정부가 언급한 '한시적 매도 퇴로' 조건이 구체화되면 해당 요건 충족 여부를 먼저 확인한 뒤 매도 타이밍을 검토하는 것이 합리적이다.

장특공제 개편이 국회 입법 단계로 진행될 경우 소급 적용 여부와 시행 시점이 핵심 변수이므로, 기획재정부 세법 개정안 발표 및 국회 기획재정위원회 심의 일정을 추적하는 것이 필요하다.

비거주 1주택자 대출 규제 강화가 병행될 경우 기존 주택담보대출의 LTV·DSR 재산정 또는 한도 축소 가능성이 있으며, 이미 대출이 설정된 비거주 보유자라면 금융기관 여신 조건 변경 통보 여부를 모니터링해야 한다.

입법·시행 전 매도를 검토하더라도 양도 시점의 취득가액 증빙, 필요경비 인정 범위, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부를 사전에 정확히 확인하지 않으면 예상치 못한 세 부담이 발생할 가능성이 있다.