발코니·바닥난방까지… ‘오피스텔 3.0 시대’ 개막

기존 오피스텔은 바닥난방 제한과 발코니 미허용으로 인해 아파트 대비 주거 품질 열위가 명확했으나, 이번 규제 완화로 상품 스펙 격차가 사실상 해소되는 방향으로 진행되고 있다.

수도권 아파트 전세난이 지속되는 구조에서 주거 완성형 오피스텔의 등장은 임차 수요의 분산 채널이 될 수 있으며, 수도권 오피스텔 가격지수가 3개월 연속 상승세를 기록 중이라는 점은 이미 시장이 선반영 국면에 진입했을 가능성을 시사한다.

정책 방향이 오피스텔의 주거 기능 확대 쪽으로 기울면서, 향후 청약·세제·대출 규제에서도 오피스텔을 준주택이 아닌 주택에 준하는 방식으로 재분류하는 후속 논의가 이어질 가능성이 있다.

다만 오피스텔은 취득세·재산세·종합부동산세 산정 기준이 아파트와 달라 규제 완화 효과가 세제 구조와 충돌하는 영역이 존재하며, 이 부분이 수요 확대의 실질적 제약 변수로 작용할 수 있다.

과거 도시형생활주택 규제 완화 사례에서도 초기 공급 급증 이후 과잉 공급 우려가 뒤따랐던 패턴이 있어, 신규 인허가 물량 추이를 함께 살펴볼 필요가 있다.

오피스텔을 보유 중인 임대인이라면 리모델링 또는 신규 상품 전환을 통해 임대 경쟁력 제고 가능성을 검토할 시점이며, 특히 발코니·바닥난방 적용 가능 여부를 건물 구조 조건과 함께 확인하는 것이 선행 과제다.

오피스텔 분양권 또는 매수를 검토 중인 수요자라면 해당 호실이 신규 규제 기준을 적용받는지, 아니면 기존 설계 기준 적용 물건인지를 반드시 확인해야 실거주 품질 차이가 발생한다.

전세난 심화 구간에서는 오피스텔 전세 수요가 유입되면서 임대 수익률이 일시적으로 개선될 가능성이 있지만, 아파트 전세 공급이 회복되는 시점에서는 수요가 재이탈할 수 있는 구조임을 감안한 시나리오 설정이 필요하다.

오피스텔 다수 보유자는 주택 수 산정 기준 변경 가능성과 맞물려 종합부동산세·양도세 과세 요건이 바뀔 수 있으므로 세무 전문가와의 사전 점검이 리스크 관리 차원에서 합리적이다.

후속 모니터링 지표로는 국토교통부의 오피스텔 인허가 및 착공 통계, 오피스텔 매매·전세 가격지수 월별 변동, 그리고 주택 수 산정 관련 시행령 개정 동향을 추적하는 것이 적절하다.