‘1억 다운’ 강남 급매물 나왔지만…“십수억 현금 없으면 그림의 떡”

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 임박하면서 보유 부담을 줄이려는 다주택자들의 시간 압박형 매도가 가격 조정으로 이어지고 있다.

이는 금리 부담과 맞물려 '가격은 내려갔지만 거래는 안 된다'는 가격-유동성 괴리 현상으로 나타나며, 서울 아파트 거래량 지표에 왜곡이 생길 수 있다.

세 낀 매물(임대차 계약이 존재하는 물건)은 매수자가 전세보증금을 제외한 차액을 전액 현금으로 조달해야 하기 때문에 대출 활용이 제한적이고, 실질적인 수요층이 극히 좁아진다.

양도세 중과 기준이 확정·시행될 경우 일부 다주택자는 증여·법인 전환 등 대안을 검토할 가능성이 있으며, 이는 단기 급매 출회 이후 매물 감소로 이어지는 패턴을 만들 수 있다.

과거 중과 부활 시기마다 직전 분기에 매물이 집중되고 이후 거래 절벽이 반복된 바 있어, 현재 호가 하락이 지속적인 가격 조정인지 일시적 출회인지 구분이 필요하다.

자기자본 여력이 충분한 실수요 매수자(전세금 승계 후 잔금 전액 현금 조달 가능한 조건)에게는 단기 호가 하락 구간에서 선택지가 넓어지는 환경이지만, 레버리지 의존도가 높은 투자자에게는 실질 접근이 어렵다.

세 낀 물건 매수를 검토한다면 잔존 임대차 기간, 전세보증금 반환 리스크, DSR 한도 내 추가 대출 가능 여부를 동시에 점검하는 것이 필수적이다.

양도세 중과 시행 일정이 확정 또는 재유예될 경우 매물 회수 가능성이 있으므로, 현재 호가를 확정 가격으로 간주하기보다 정책 일정 확인 후 협상 여지를 가늠하는 것이 합리적이다.

갭투자 목적 접근 시에는 전세 시장 안정 여부와 역전세 리스크가 핵심 변수이며, 특히 노원 등 중저가 단지는 보증금 반환 부담이 수익성을 훼손할 수 있다는 점을 간과하기 쉽다.

후속 모니터링 지표로는 국토부 실거래가 공개 시스템상 해당 단지 실제 체결 여부, 양도세 중과 유예 종료 관련 기재부 발표 시점, 서울 아파트 주간 거래량 변화를 추적하는 것이 유효하다.