가족 간 저가양도 늘었나 서울 아파트 직거래 급증

양도소득세 중과 유예가 종료될 경우 다주택자의 매각 비용이 급격히 높아지는 구조이므로, 유예 종료 직전에 세 부담을 최소화하려는 거래 수요가 집중되는 현상은 과거 중과세 도입·완화 사이클에서도 반복적으로 관찰된 패턴이다.

직거래 급증은 시장 전체 거래량 통계를 왜곡할 수 있어, 실수요 기반의 정상 매매 동향과 구분해서 해석해야 한다.

특수관계인 간 저가양도는 시가 대비 일정 비율 이상 저가로 거래될 경우 국세청의 증여세·양도세 재산정 대상이 될 수 있으므로, 해당 거래가 실제 절세 효과로 이어지는지는 개별 거래 조건에 따라 크게 달라진다.

국세청은 직거래 비중이 높은 단지나 기간을 정기적으로 모니터링·조사 대상으로 삼아왔으며, 이번 급증 국면에서도 사후 세무조사 강도가 높아질 가능성이 있다.

현재 다주택을 보유하면서 가족 명의 이전이나 저가양도를 검토 중인 보유자라면, 시가 대비 양도가액 차이가 세법상 증여 추정 기준에 해당하는지 세무사와 선제적으로 점검하는 것이 합리적이다.

시가의 일정 비율 이하로 거래되면 차액이 수증자에게 증여세로 과세될 수 있으며, 양도인에게도 시가 기준으로 양도소득세가 재산정될 수 있다는 점이 핵심 리스크다.

양도세 중과 유예가 실제로 종료되는 조건과 연장·변경되는 조건 사이에서 거래 타이밍의 유불리가 역전될 수 있으므로, 정책 일정 확정 여부를 반드시 확인한 후 계약 일정을 설정하는 것이 필요하다.

직거래 수요가 단기에 집중된 후 유예 종료와 함께 거래량이 급감할 경우 해당 기간 직전·직후 호가 및 실거래가 흐름이 왜곡될 수 있으므로, 이 구간 실거래가를 시세 기준으로 그대로 사용하는 것은 주의가 필요하다.

이후 국세청의 직거래 기획조사 발표, 기획재정부의 중과 유예 연장 여부 공식 발표, 국토부 실거래가 공개 시스템의 직거래 비중 추이를 핵심 모니터링 지표로 추적할 필요가 있다.