장특공제→장거공제 될까…보유공제 폐지 내지 축소 검토

장기보유특별공제(장특공제)는 현행 최대 80% 공제율을 보유·거주 각각 40%씩 나눠 적용하는 구조인데, 이번 검토는 보유 요소를 폐지하거나 대폭 축소해 거주 중심 공제로 일원화하는 방향이다.

이 구조가 현실화되면 실거주 없이 장기 보유만 해온 1주택자의 양도세 부담이 크게 늘어나고, 반대로 실거주 기간이 긴 소유자는 현행 수준의 공제를 유지하거나 확대 혜택을 받을 가능성이 있다.

정책 방향이 '보유세 부담 완화·거주세 혜택 강화'로 수렴하면 투자·임대 목적의 장기 보유보다 자가 거주 비중을 높이는 주택 시장 구조 변화가 나타날 가능성이 있다.

과거 2021년 세법 개정에서 거주 요건이 강화됐던 사례처럼, 거주 공제 중심 재편은 일시적 임차 후 매도 패턴을 억제하고 실수요자 보호 프레임을 강화하는 정책 흐름과 일관성을 띤다.

국회 입법 과정에서 공제 비율·적용 기준·경과 규정 등 세부 설계에 따라 실질 세 부담 변화 폭이 크게 달라질 수 있어, 최종 법안 확정 전까지 불확실성 구간이 지속될 가능성이 있다.

1주택자 중 실거주 기간이 짧거나 전세를 끼고 장기 보유해온 소유자라면 현행 공제 구조와 개편 이후 공제 구조를 비교해 예상 양도세 차이를 즉시 세무사와 시뮬레이션해볼 필요가 있다.

보유 공제가 축소·폐지되는 쪽으로 법안이 확정되기 전에 매도를 검토 중인 경우, 현행 공제율이 적용되는 양도 시점과 세율 구간을 함께 따져보는 것이 합리적이다.

반대로 거주 공제 비율이 확대되는 방향이라면 입주 후 실거주 기간을 최대한 확보한 뒤 매도하는 전략이 유리해질 수 있어, 임대·거주 전환 타이밍 검토가 필요하다.

경과 규정(소급 적용 여부, 시행일 기준 등)이 핵심 리스크 변수이므로 법안 시행일 전 취득·보유·거주 기간 조건이 어떻게 반영되는지를 놓치지 않아야 한다.

국회 기획재정위원회 법안 심사 일정, 정부 세법 개정안 발표, 입법예고 내용을 순서대로 추적하는 것이 의사결정 시점을 판단하는 데 가장 중요한 후속 모니터링 지표다.