“전셋집 없어 서울 떠납니다”…풍선효과에 경기 전세·집값 동반 상승

서울 전세 시장의 매물 감소가 인접 경기 도시로 실수요를 이동시키는 연쇄 반응이 이미 통계로 확인되고 있다.

안양 동안구·수원 영통구·용인 기흥구 등 GTX·광역급행버스망과 연결된 이른바 '서울 접근성 프리미엄' 지역이 집중적으로 상승하는 패턴은 과거 2019~2021년 서울 규제 강화 당시의 경기 남부 급등 사이클과 구조적으로 유사하다.

전월 경기도 전세 매물이 연초 대비 32% 감소한 1만2083건으로 집계된 것은 수요 이동이 단기 현상이 아닌 지속적 공급 부족으로 굳어지고 있다는 신호로 읽힌다.

금리 인하 기대감이 잔존하는 환경에서 전세 수요자 일부가 매매로 전환할 경우 해당 지역의 집값 상승 압력은 추가로 확대될 가능성이 있다.

신규 입주 물량 및 인허가 통계에서 경기 남부 공급 회복 시점이 확인되지 않는 한 매물 부족 기조는 단기간에 해소되기 어려운 구조다.

현재 경기 남부 전세 또는 매매 계약을 앞둔 실수요자라면 안양·수원·용인 등 핵심 지역의 매물 잔존 기간이 급격히 단축되고 있는 점을 계약 일정 수립 시 반드시 고려해야 한다.

전세 보증금 협상 여지가 줄어드는 국면이므로, 보증금 규모에 따른 전세보증보험 가입 가능 여부와 HUG·HF 보증 한도 초과 여부를 계약 전 선제적으로 점검하는 것이 합리적이다.

매물 부족이 해당 지역 집값으로 전이되는 시나리오가 현실화된다면, 이미 해당 지역에 투자 목적 부동산을 보유 중인 투자자는 보유 물건의 전세가율 변화를 모니터링해 레버리지 리스크를 재산정할 필요가 있다.

반면 경기 남부 전세 매물 부족이 서울 외곽 및 인천 등 대체 지역으로 추가 분산되는 시나리오에서는 상승 지역이 현재 집중 지역에서 벗어날 수 있으므로 단일 지역에 의사결정을 고착시키지 않는 것이 중요하다.

후속 모니터링 지표로는 경기도 월별 전세 매물 건수 추이, 국토부 전월세 거래량 통계, 그리고 경기 남부 주요 지구 신규 입주 물량 발표를 정기적으로 확인하는 것이 필요하다.