강남 테헤란로변에 최고 20층 오피스 생긴다

역삼역·선릉역 사이 테헤란로변은 강남 CBD 오피스 수요의 핵심 집적지로, 이번 최고 20층·용적률 1134% 업무시설 인허가 통과는 해당 블록의 개발 밀도 상한선이 사실상 재설정됐음을 의미한다.

서울시 도시·건축공동위원회 통과는 계획 확정의 핵심 관문으로, 후속 건축 심의와 착공까지 수년의 시간이 소요되더라도 공급 예고 신호로서 주변 오피스 임대 시장의 기대 수급에 영향을 줄 가능성이 있다.

현재 강남·테헤란로 일대 프라임 오피스 공실률은 역사적 저점 수준으로 알려져 있어, 이번 공급 확대 인허가는 임차 수요 과잉 구간에서 공급이 반응하는 자연스러운 시장 조정 신호로 해석 가능하다.

용적률 1134%는 일반 상업지역 기준 상한에 근접하거나 특례 조건이 적용된 수치로, 서울시가 고밀 복합 개발을 제한적으로 허용하는 도심·광역중심 정책 기조와 연결될 수 있으며 향후 인근 노후 필지 재개발 신청에 선례로 작용할 가능성이 있다.

유사 사례로 2010년대 중반 테헤란로 일대 대형 오피스 준공 물량이 집중됐을 때 단기 공실 상승 후 임차 수요 재흡수 패턴이 반복된 바 있어, 공급 충격의 강도와 흡수 속도를 함께 살펴볼 필요가 있다.

테헤란로 인근 오피스 빌딩을 보유하거나 임대차 계약을 앞둔 건물주·임대인이라면 이번 공급 인허가가 중장기 임대료 협상력에 미칠 영향을 재점검할 시점이다.

특히 준공 시점이 겹칠 가능성이 있는 2~3년 후 임대차 갱신 계약을 앞둔 경우라면 임차인 우위 전환 시나리오를 감안해 계약 조건(임대료 에스컬레이터·보증금 비율) 구조를 미리 검토하는 것이 합리적이다.

반대로 동일 권역 내 임차 기업(테넌트) 입장에서는 신규 공급 예정 물량이 확인되는 조건에서 기존 임대인과의 재계약 협상 레버리지가 일부 강화될 가능성이 있다.

단, 인허가 통과 이후 실제 착공·준공까지 인·허가 변경·금융 조달·시공사 선정 등 다수의 변수가 남아 있어 공급 시기가 지연될 리스크도 병행 고려해야 한다.

후속 모니터링 지표로는 서울시 건축 심의 결과, 해당 필지 착공 신고 공시, 강남구 오피스 공실률 분기 데이터(한국부동산원·상업용 부동산 시장 동향)를 추적하는 것이 유효하다.