“지금 쓰면 2년 뒤에는요?”…‘선 넘는 전월세난‘에 갱신권 아끼는 세입자들

서울 아파트 갱신계약 중 갱신청구권 실제 사용률이 43%에 그친다는 사실은, 절반 이상의 세입자가 권리를 소진하지 않고 시장가 수준의 증액을 감내하며 거주를 유지하고 있음을 의미한다.

이는 전세 공급 부족이 단순한 가격 상승을 넘어 세입자의 '선택지 박탈' 수준까지 진행됐음을 보여주는 구조적 신호로 읽힌다.

금리 인하 기대와 전세 수요 집중이 동시에 맞물리면, 향후 갱신 도래 시점에 갱신청구권을 일괄 행사하는 수요가 집중될 가능성이 있어 임대차 시장의 변동성이 예약된 상태라 할 수 있다.

2020년 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 도입 이후 2+2년 주기가 순환되는 구간에서 갱신권 비축 전략이 확산되면 실제 임대 공급 회전율이 더욱 낮아지는 악순환이 반복될 가능성도 있다.

임대인 입장에서는 5% 상한 제약 없이 보증금 인상이 가능한 현 계약 구간이 사실상 시장 조정의 유일한 창구가 되고 있어, 향후 정책 당국의 임대차 시장 보완 논의가 재점화될 가능성이 있다.

갱신청구권을 아직 사용하지 않은 서울 아파트 세입자라면, 현재 임대차 계약의 만료 시점과 잔여 권리 보유 여부를 즉시 확인하는 것이 최우선 과제다.

시장가 증액을 수용하고 갱신권을 비축한 경우, 다음 계약 갱신 시 5% 상한 적용 조건과 기산점(현재 보증금 수준)을 정확히 파악해 두어야 협상력을 확보할 수 있다.

만약 2년 내 이사 계획이 없다면 갱신청구권 소진 시점을 전략적으로 늦추는 방향이 유리한 구조이나, 집주인의 실거주 전환 또는 매도 가능성이 있는 경우 갱신권 행사 시점 판단이 달라질 수 있다.

임대인 입장에서는 세입자가 갱신권을 비축한 채 시장가 인상을 수용하고 있는 국면이므로, 다음 계약 시점에 5% 상한 내 조정만 가능해지는 구간이 도래할 수 있음을 리스크 변수로 관리해야 한다.

향후 국토교통부 임대차 시장 실거래 통계, 서울시 전월세 전환율 추이, 그리고 갱신청구권 사용률 분기별 변동을 지속 모니터링하면 시장 긴장도의 방향성을 조기에 파악할 수 있다.