아직도 다주택자?…‘양도세 중과 유예’ 9일 종료, 시장 분위기는

2022년부터 이어진 다주택자 양도세 중과 한시 유예조치가 종료되면, 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때 기본세율(6~45%)이 아닌 중과세율(+20~30%p)이 다시 적용되는 구조로 복귀한다.

이는 세 부담 증가로 인해 다주택자의 자발적 매도 유인을 크게 낮출 수 있으며, 시장에 풀릴 수 있었던 매물이 잠김 현상(매물 잠김, lock-in effect)으로 전환될 가능성이 있다.

반대로 유예 종료 직전까지 '중과 면제' 혜택을 활용하려는 일부 다주택자의 급매 출현으로 단기 매물 증가가 일시적으로 나타날 수 있으며, 이 두 흐름이 충돌하는 과도기 국면이 형성될 수 있다.

현재 서울 부동산 시장은 거래량 회복세와 공급 부족 우려가 동시에 거론되는 국면으로, 양도세 중과 복원은 매수 수요와 공급 양면 모두에 영향을 미치는 이중 변수로 작용한다.

과거 2018~2019년 중과세 강화 국면에서도 조정 초기에는 급매 출현 후 매물 잠김 현상이 이어지는 패턴이 관찰된 바 있어, 유사한 흐름이 재연될 가능성을 배제하기 어렵다.

2채 이상 보유 중인 다주택자, 특히 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우라면 9일 이전 매도 여부와 예상 세 부담 규모를 세무사와 함께 즉시 시뮬레이션하는 것이 합리적이다.

유예 종료 이후에도 매도를 검토 중이라면, 장기보유특별공제 요건 충족 여부·1세대 1주택 전환 가능성·증여·법인 전환 등 대안적 절세 경로가 각 조건에 따라 유효할 수 있으므로 구조별 세무 검토가 필요하다.

매수자 입장에서는 유예 종료 직후 일시적 급매물이 소진된 후 매물 감소로 이어지는 시나리오를 감안하면, 단기 매물 출현 시기의 매물 상태를 면밀히 살피는 것이 의사결정에 도움이 될 수 있다.

다주택자 매물 잠김이 심화될 경우 임대 공급 감소로 이어져 전·월세 시장 압력이 높아질 가능성이 있으며, 임차인이나 전세 수요자라면 이 변수를 별도로 모니터링할 필요가 있다.

후속 정책 변수로는 정부가 유예 재연장 또는 과세 구간 조정을 추가 발표할 가능성이 있으므로, 기획재정부 세제 개편 발표 및 국회 예산결산특별위원회 논의 동향을 추적하는 것이 중요하다.