“요즘 전세 찾다간 집 못구합니다”…서울 아파트거래 절반은 월세

서울 전체 주택 월세 비중이 올해 1~3월 기준 70%를 돌파했고, 아파트 부문에서도 처음으로 월세 거래가 전세를 앞질렀다는 것은 임대 시장의 수급 구조가 근본적으로 바뀌고 있음을 시사한다.

전세 사기 피해 이후 임차인의 전세 회피 심리가 강해진 데다, 고금리 기조 속에서 집주인 입장에서도 전세보증금을 운용하는 수익성이 낮아져 월세 전환 유인이 동시에 작용하고 있다.

여기에 인허가 물량 급감이 겹치면서 신규 공급이 줄어드는 중장기 구간에서는 월세 단가 상승 압력이 지속될 가능성이 있다.

국토교통부 실거래 데이터 기준 전월세 전환율은 이미 상당 수준으로 오른 상태이며, 한국은행 기준금리 인하 속도가 더딜수록 보증금 운용 수익 논리는 유지될 가능성이 높다.

과거 저금리 시기에 전세가 급팽창했던 패턴의 역방향 흐름이 현재 진행 중이며, 일본·홍콩 등 월세 중심 임대 시장 사례처럼 한번 전환된 관행은 금리가 내려가도 완전히 되돌아오지 않을 가능성도 존재한다.

현재 전세 임차를 계획 중인 수요자라면 원하는 단지와 면적에서 전세 매물 자체가 줄어들고 있다는 점을 감안해 월세 또는 반전세 조건도 병행 탐색하는 것이 현실적인 접근이다.

임대인 입장에서는 기존 전세 계약 만기 시 월세 전환 조건(보증금 축소·월세 단가)을 사전에 시뮬레이션해 두고, 전월세 전환율 고시 기준과의 괴리 여부를 세무·법률 측면에서 함께 검토할 필요가 있다.

월세 비중 확대가 지속되는 조건에서는 임대 수익형 소형 아파트·오피스텔 보유자의 공실 리스크는 줄어들 수 있는 반면, 월세 수입에 대한 종합소득세 신고 의무 이행 여부를 다시 점검해야 한다.

단 기준금리가 빠르게 인하되는 시나리오에서는 전세 수요가 일부 회귀할 가능성이 있어, 월세 단가 상승세가 꺾이는 변곡점을 단정하기 어렵다는 점은 리스크 요인이다.

후속 모니터링 지표로는 국토교통부 월별 전월세 거래 통계, 한국은행 기준금리 결정 일정, 서울시 인허가·착공 물량 추이를 함께 추적하는 것이 유효하다.