서울 월세 비중 70% 넘었다

전세에서 월세로의 전환은 고금리 장기화 구간에서 집주인의 운용 수익 구조가 바뀌고, 세입자의 목돈 조달 부담이 커진 결과로 해석할 수 있다.

월세화가 아파트 시장까지 확산됐다는 점은 과거 다가구·오피스텔 중심의 현상과 달리 중산층 주거 비용 부담이 고정비 형태로 구조화되고 있음을 시사한다.

서울 주택 인허가가 전년 대비 감소 추세라는 점은 중장기 공급 부족 우려를 더하며, 월세 수준의 상방 압력이 지속될 가능성이 있다.

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 이후 전세 기피 현상이 제도적으로 촉진됐고, 전세 사기 여파로 세입자 수요 자체가 보증금 부담이 낮은 월세로 이동하는 경향이 확인된다.

과거 일본의 사례에서도 저성장·고령화 국면에서 임대 시장이 월세 중심으로 재편된 바 있어, 이번 수치가 단기 이벤트가 아닌 구조 전환의 신호일 가능성을 배제하기 어렵다.

서울 내 임대용 아파트를 보유한 임대인이라면 현재 전세 계약의 만기 시점에서 월세 전환 수익률과 보증금 운용 수익률을 비교 검토하는 것이 합리적이다.

월세 전환이 일반화되는 조건에서는 공실 리스크 관리가 전세 대비 더 중요해지므로, 역세권·직주근접 입지 여부가 월세 수요 안정성에 핵심 변수로 작용할 가능성이 있다.

전세 보증금 레버리지를 활용해 갭투자를 유지 중인 보유자라면, 세입자의 월세 선호 강화로 전세 재계약이 어려워질 시나리오를 감안해 자금 계획을 재점검할 필요가 있다.

월세 거래 비중 확대는 임대소득 과세 대상 계약 건수 증가로 이어질 수 있어, 연간 임대소득 합산 기준(2천만 원 분리과세 또는 종합과세 선택)에 대한 세무 검토가 필요한 시점이다.

향후 모니터링 지표로는 한국부동산원의 월별 전월세 거래 비중 추이, 서울시 주택 인허가 통계, 그리고 기준금리 방향성을 함께 추적하는 것이 유효하다.