6억도 안되는 동탄 외곽주택 …"우리까지 왜 묶나"

정부가 6월 30일 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 등 수도권 일부 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 추가 지정했습니다.

토허제는 쉽게 말해, 해당 지역에서 땅이나 아파트를 살 때 지자체 허가를 받아야 하고 일정 기간 실거주 의무가 생기는 제도입니다. 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)가 사실상 막힙니다.

동탄역 인근 대장주 단지인 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 올해 22억2500만원에 거래돼 지난해 말 대비 4억원 넘게 올랐으며, 동탄구 아파트 실거래 신고 건수는 2월 773건에서 5월 1255건으로 급증했습니다.

현장에서는 핵심 역세권의 거래 가능한 매물이 이미 5월에 대부분 소진된 만큼, 규제 이후 가격 하락보다 거래절벽이 먼저 나타날 것이라는 전망이 나옵니다.

반면 동탄1신도시 외곽의 5억원대 단지처럼 올해 오히려 가격이 내린 곳까지 같은 구역으로 묶여 형평성 불만이 커지고 있습니다.

전문가들은 단기(6개월~1년)는 거래량 감소·가격 보합이 예상되지만, 반도체 산업 기대감과 실수요가 남아 있어 장기 하락은 제한될 수 있다고 봅니다.

토지거래허가구역 지정은 대출 제한과 갭투자 차단을 동시에 작동시켜, 단기 투기 수요를 억제하는 브레이크 역할을 합니다.

다만 시장에 유동성이 풍부하고 삼성전자·SK하이닉스 등 반도체 산업 확장 기대감과 교통 개선 호재가 살아 있어, 실수요 중심의 시장은 유지될 수 있습니다.

장기 가격 안정을 위해서는 정부의 신뢰 가능한 공급 로드맵과 일관된 정책 신호가 함께 제시되어야 한다는 점도 살펴봐야 합니다.

【임대인·갭투자 보유자】 토허제 지역 내 세입자가 낀 매물은 실거주 전환 의무 적용 여부를 즉시 확인해야 합니다. 기존 계약은 영향이 없지만 계약 갱신·신규 매수 시 허가 절차가 추가됩니다.

【매수 대기자】 지금은 매도·매수 문의가 모두 끊긴 관망 구간입니다. 동탄구·기흥구·구리시 허가 신청 절차와 실거주 의무 기간을 먼저 확인한 뒤 진입 시점을 살펴봐야 합니다. 외곽 5억원대 단지는 규제 대상이지만 가격 자체는 상승 압력이 낮아 실거주 목적이라면 조건을 꼼꼼히 비교해볼 수 있습니다.

【보유자(무갭)】 단기 매도보다 중장기 보유 전략이 상대적으로 유리한 구간입니다. 6개월~1년 뒤 거래량 회복 여부와 함께 반도체 산업 관련 개발 호재 진행 상황을 함께 살펴봐야 합니다.