동탄 옆 동네 병점도 호가 수천만원 올려

정부가 화성 동탄구·용인 기흥구·구리 등을 규제지역으로 지정한 이후, 바로 인접한 비규제지역인 화성 병점구·남양주·수원 권선구 등에서 호가가 수천만 원씩 오르는 현상이 나타나고 있습니다.

이날부터 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 LTV 70%에서 40%로 줄어들었습니다. LTV란 쉽게 말해 집값 대비 대출 가능한 비율로, 70%에서 40%로 낮아지면 같은 집을 살 때 직접 마련해야 하는 현금이 훨씬 늘어납니다.

현금이 부족한 실수요자는 규제지역 대신 비규제지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없고, 투자 수요도 실거주 의무가 없는 비규제지역으로 이동할 가능성이 있습니다.

실제로 지난해 10·15 대책 이후 7개월간 경기도 내 규제 인접 18개 지역의 부동산 매매 대금은 총 15조5881억원으로, 대책 이전 같은 기간(6조268억원)보다 159% 증가했습니다. 같은 기간 경기도 전체(77%)와 서울 전체(15%) 증가율을 크게 웃도는 수치입니다.

다만, 일부 전문가는 동탄구·구리의 상승은 지역 자체 호재 영향이 컸던 만큼 이번 풍선효과가 생각보다 크지 않을 수 있다는 의견도 제시하고 있습니다.

규제지역 지정 직후 인접 비규제지역으로 수요가 이동하는 풍선효과는 과거 반복된 패턴으로, 이번에도 병점·남양주·수원 권선구 등지의 거래량과 호가가 선행 반응하고 있습니다.

다만 LTV 규제 외에도 금리 수준·실거주 의무 적용 범위에 따라 수요 이동 강도는 달라질 수 있으며, 지역 자체 호재(GTX 노선, 개발 호재 등)가 없는 곳은 단기 호가 상승 후 거래량이 다시 위축될 가능성도 있습니다.

경기도 전체 부동산 시장의 규제 공백 여부가 향후 핵심 변수가 될 것입니다.

【매수 대기자】 현재 관심 지역이 규제지역에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다. 규제지역이라면 LTV 40% 기준으로 실제 필요한 자기자금을 다시 계산해 보는 것이 좋습니다. 비규제지역 물건은 호가가 이미 올라 있을 수 있으므로 직전 실거래가와 현재 호가의 차이를 꼭 비교해야 합니다.

【임대인·보유자】 현재 보유 물건이 규제지역이라면 추가 대출 한도가 줄어든 점을 감안해 자금 계획을 다시 살펴보는 것이 좋습니다. 비규제 인접지 보유자라면 단기 호가 상승이 실제 거래로 이어질지 주변 실거래가를 모니터링해야 합니다.

【경매 참여자】 비규제 인접지 아파트 경매 물건의 감정가는 규제 이전 시세 기준일 수 있으므로, 최근 급등한 호가와의 차이를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 좋습니다.