“앞집 8억인데 우리집 19억”…반포자이 같은 단지·평형 전셋값 11억差, 왜?

계약갱신청구권과 전월세 상한제가 맞물리면서 갱신 계약은 직전 보증금 기준 5% 상한에 묶인 반면, 신규 계약은 시장가로 자유롭게 형성되는 이중 궤도가 동일 단지 내에서 동시에 작동하고 있다.

갱신권을 이미 소진한 세입자가 재계약 시점에 신규 시장가로 진입해야 하는 사례가 누적되면서, 신규 전세가격의 상방 압력이 오히려 강화되는 구조적 역설이 발생하고 있다.

신규 전세 공급 측면에서는 임대인이 높은 보증금 운용 리스크를 회피해 월세 전환을 선택하는 '신축 월세화' 경향이 동시에 진행되고 있어, 전세 물량 자체가 줄어드는 수급 왜곡이 가격 격차를 더 확대할 가능성이 있다.

서울 전체 전세 신규·갱신 평균 격차가 5,300만 원에 달한다는 사실은 제도 설계 당시 의도한 주거 안정 효과가 갱신권 소진 이후 오히려 가격 충격의 이연(移延)으로 반전될 수 있음을 시사한다.

2020년 임대차 2법 시행 직후 급등한 신규 전세가격 패턴이 현재 갱신권 소진 세입자에게 재현될 가능성이 있으며, 이는 2026~2027년 갱신 만료 물량이 집중되는 시점까지 구조적 압력으로 작용할 수 있다.

현재 갱신 계약을 유지 중인 세입자라면 자신의 갱신권 소진 여부와 다음 재계약 시점을 즉시 확인하고, 신규 시장가 전환 시 예상 보증금 부담 규모를 사전에 추산해둘 필요가 있다.

갱신권 소진이 임박한 경우, 대출 한도·금리 조건 변동 가능성까지 포함한 자금 계획 재점검이 선행 조건이며, 반전세·월세 전환 시 세액공제 요건(확정일자·전입신고)을 동시에 확인하는 것이 합리적이다.

임대인 입장에서는 신규 계약을 통해 시장가를 반영할 수 있는 구조이지만, 보증금 규모가 커질수록 반환 리스크와 전세사기 방지 의무(보증보험 가입 요건 등)가 함께 강화된다는 점을 검토 조건으로 삼아야 한다.

전세가율 상승 국면에서 갭투자 성격의 물건을 보유한 투자자라면 보증금 반환 여력 대비 이중가격 하단(갱신가)이 아닌 신규 시장가 기준으로 리스크를 산정해야 한다는 점이 놓치기 쉬운 변수다.

향후 임대차 2법 제도 개편 논의 동향, 국토교통부 전월세 신고제 실거래 데이터, 그리고 서울 주요 단지별 갱신 만료 도래 물량 추이를 병행 모니터링하는 것이 이중가격 구조 해소 여부를 판단하는 핵심 지표가 될 수 있다.