“유가 진정됐는데 분양가 인상은 이제 시작?”…공사비 4년만에 최대 상승

한국건설기술연구원에 따르면 2025년 4월 건설공사비지수(잠정)는 136.88로, 전월 대비 1.75포인트 올랐습니다. 이는 2022년 1월 이후 약 4년 3개월 만에 가장 큰 월간 상승 폭입니다.

공사비가 뛰는 핵심 원인은 국제유가 상승입니다. 석유화학 원료를 쓰는 아스콘·아스팔트 가격이 전월보다 28.83% 급등했고, 건축용 플라스틱(4.73%)과 레미콘(4.08%)도 함께 올랐습니다.

분양가에도 이미 반영되고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 집계 기준 2025년 5월 수도권 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 3656만7300원으로, 올해 1월보다 13.58% 올랐습니다. 지난해 같은 기간 상승률(2.29%)의 약 6배 수준입니다.

대형 건설사 7곳의 2024년 평균 매출원가율은 90.4%로, 매출의 대부분이 원가로 나가는 구조입니다. 매출원가율은 매출에서 공사비·자재비·인건비 등이 차지하는 비중을 말합니다.

건설업계는 유가·환율·물가 등 대외 변수 불확실성이 남아 있어 공사비 상승 압력이 쉽게 해소되기 어렵다고 보고 있습니다. 자재 수급을 나타내는 자재수급지수는 5월 기준 63.4로 1년 전보다 29.1포인트 하락해 조달 여건도 악화됐습니다.

국제유가 상승이 건설 자재 가격에 시차를 두고 반영되는 구조여서, 유가가 일부 안정되더라도 공사비 하락 효과가 나타나기까지는 수개월이 걸릴 수 있습니다.

수도권 분양가가 연초 대비 13% 넘게 오른 상황에서 금리 부담과 함께 실수요자의 구매 여력이 줄어드는 방향으로 작용할 수 있습니다.

건설사 평균 매출원가율이 90%를 넘으면 사업 수익성 유지를 위해 분양가 인상 외에 대안이 제한적이어서, 공급 축소 또는 사업 지연으로 이어질 가능성도 살펴봐야 합니다.

【매수 대기자】 하반기 분양 예정 단지의 분양가 상한선이 올해 1월 기준보다 높게 책정될 가능성이 있으므로, 청약 전 HUG 분양가 상한 고시를 확인하는 것이 좋습니다. 실투자금 계산 시 분양가 인상분을 보수적으로 반영해 두는 것이 좋습니다.

【임대인·보유자】 기존 아파트 시세는 신규 분양가 상승이 하방 지지 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만 금리 부담이 지속되는 구간에서는 실수요 위축이 동반될 수 있으므로, 매도·보유 판단은 분양가 추이와 금리 방향을 함께 살펴봐야 합니다.

【경매·낙찰 관심자】 신축 분양가 상승은 인근 구축 경매 낙찰가율의 기준선을 끌어올리는 요인이 될 수 있습니다. 낙찰가 산정 시 인근 신규 분양가 수준을 비교 기준으로 활용하는 것이 좋습니다.