“갱신계약서 썼으니 2년 채워라?”…세입자, 이사 못 가나 [집과법]

전세 만기 후 보증금을 올리고 새 계약서를 작성했더라도, 그 계약이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 세입자는 2년을 모두 채울 필요가 없습니다.

주택임대차보호법은 계약갱신요구권으로 연장된 계약에 대해 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있도록 규정하고 있으며, 집주인에게 해지 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

계약갱신요구권이란 세입자가 기존 계약 만료 전에 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다.

대법원은 새 계약서 형식을 취했더라도 갱신요구권 행사의 실질이 인정되면 신규 계약으로 단정할 수 없다고 판시한 바 있습니다(대법원 2013다35115, 2023다258672).

반대로 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않고 완전히 새로운 조건으로 재계약했다면 신규 계약으로 판단돼 중도해지 여부가 계약서 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

전문가들은 갱신 시 특약란에 '계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약임'을 명시하고, 갱신 의사를 문자·내용증명으로 남겨두면 분쟁을 줄일 수 있다고 설명합니다.

전세 시장에서 계약갱신요구권 해석을 둘러싼 임대인·세입자 분쟁이 반복되면서, 법원이 '형식보다 실질'을 중시하는 판단 기준을 명확히 하고 있습니다.

이번 대법원 판결 흐름은 임대인이 위약금·중개보수를 요구할 수 있는 근거를 사실상 좁히는 방향으로 작용합니다.

향후 임대차 계약서 특약 문구 표준화 논의나 관련 가이드라인 정비가 이뤄질 가능성도 있습니다.

【임대인】 갱신 계약 시 특약란에 '계약갱신요구권 행사에 따른 갱신'인지, 완전한 재계약인지를 명확히 기재해야 합니다. 표기가 불분명하면 위약금·중개보수 청구가 법적으로 제한될 수 있습니다.

【세입자】 계약갱신요구권을 사용한 뒤 이사가 필요한 상황이라면 집주인에게 해지 의사를 문자나 내용증명으로 발송하고, 도달일 기준 3개월 후 계약 종료를 주장할 수 있습니다. 갱신 요구 당시 주고받은 문자·계약서 문구도 보관해야 합니다.

【분쟁 예방 체크리스트】 갱신계약서 특약에 '계약갱신요구권 행사' 문구 명시 여부, 갱신 요구 의사를 내용증명으로 남겼는지, 기존 계약과의 연속성을 보여주는 자료가 있는지를 살펴봐야 합니다.