10·15와 달랐다…동탄·기흥·구리 토허제 직전 거래 '잠잠'

국토교통부가 2026년 7월 5일부터 경기 동탄·기흥·구리 3곳을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

토지거래허가구역(토허구역)은 해당 지역 아파트를 살 때 실거주 의무가 붙어 전세를 끼고 사는 갭투자가 사실상 불가능해지는 제도입니다.

시행 직전 4일간(7월 1~4일) 거래는 동탄 3건·기흥 6건·구리 2건에 그쳐, 2025년 10·15 대책 때 서울·경기에서 수천 건이 몰렸던 것과 대조적입니다.

직전인 6월 30일에는 규제지역 지정 전 취득세·양도소득세 중과를 피하려는 수요가 몰려 동탄 172건·기흥 133건·구리 36건이 거래됐습니다.

시장에서는 토허구역 지정이 이미 예상됐고, 단기간 집값이 크게 오른 탓에 가격 부담이 커져 추가 매수 여력이 줄었다는 분석이 나옵니다.

전문가들은 급매물이 소진된 뒤 인근 대체 지역으로 수요가 옮겨가는 분위기라고 전하고 있습니다.

동탄·기흥·구리의 토허구역 지정으로 갭투자 수요가 차단되면서 해당 지역 거래량은 단기적으로 낮은 수준을 유지할 가능성이 있습니다.

규제를 피한 수요가 인근 비규제 지역(평택·오산·광주 등)으로 분산될 경우, 주변 지역 가격에 상승 압력이 생길 수 있습니다.

과거 10·15 대책처럼 시행 전 단기 거래 급증이 나타나지 않았다는 점은 시장이 이전보다 규제 선반영 능력이 높아졌음을 보여줍니다.

【임대인·갭투자자】 7월 5일부터 동탄·기흥·구리 아파트 매수 시 실거주 의무가 적용되므로, 전세를 끼고 매수하는 방식은 이제 적용하기 어렵습니다. 기존 보유 물건의 임차인 계약갱신 시점도 함께 살펴봐야 합니다.

【매수 대기자】 가격이 단기간 크게 오른 동탄·기흥·구리 대신, 규제가 아직 적용되지 않은 인근 지역(평택·오산·수원 등)의 가격 변동과 추가 규제 가능성을 함께 확인해야 합니다. 취득세·양도소득세 중과 기준일(7월 1일)도 반드시 계약서 날짜와 대조해 봐야 합니다.

【보유자】 현재 보유 중이라면 토허구역 지정이 매도 타이밍에 미치는 영향을 살펴봐야 합니다. 양도소득세 중과 적용 여부는 계약일 기준으로 달라지므로 세무 전문가에게 별도로 확인하는 것이 좋습니다.