“2년 더 거주할게요”…서울 전세 재계약 비율, 신규 넘어서

직방이 올해 1~6월 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 서울 아파트 전세 재계약 비율이 6월 기준 55.0%로 신규 계약(45.0%)을 앞질렀습니다.

같은 단지·같은 면적에서 신규 계약과 재계약 사이의 전세보증금 차이(격차)가 크게 벌어진 것이 주요 원인입니다.

서울 전용 84㎡(국민평형) 기준으로 신규 계약 보증금 중앙값은 7억 원인 반면, 재계약은 6억2000만원으로 격차가 8000만원에 달했습니다.

전용 59㎡도 신규 5억4750만원 대 재계약 4억7000만원으로 격차가 7750만원까지 벌어졌습니다.

계약갱신청구권은 기존 세입자가 2년을 더 살 권리를 요청할 수 있는 제도로, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 법적으로 제한되어 있습니다 — 이 규정이 신규·재계약 간 보증금 차이를 키우는 구조적 요인입니다.

직방 김은선 랩장은 전셋값 강세가 이어지는 동안 이 격차와 재계약 선호 현상이 당분간 지속될 것으로 전망했습니다.

재계약 비율이 높아질수록 전세 신규 매물이 줄어들고, 신규 전세를 찾는 세입자의 보증금 부담이 더 커지는 구조가 고착될 수 있습니다.

서울·경기 중심의 전셋값 강세는 매매 수요를 일부 억제하는 동시에 월세 전환 가속 여부에도 영향을 줄 수 있습니다.

인천은 격차 확대가 제한적이어서 서울·경기와 달리 세입자 이동이 상대적으로 활발할 가능성이 있습니다.

【임대인】 재계약 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 갱신 여부와 갱신 횟수 사용 여부를 미리 확인해야 합니다. 신규 세입자 전환 시 현 시세(서울 84㎡ 기준 7억 원 수준)로 재계약 대비 큰 폭 인상이 가능하지만, 공실 리스크도 함께 살펴봐야 합니다.

【매수 대기자】 전세 갱신 세입자가 많은 단지는 실거주 목적 매수 시 명도(집 비워달라는 요청) 시점이 늦어질 수 있습니다. 계약 만료일과 갱신 여부를 등기부 및 확정일자 확인을 통해 살펴봐야 합니다.

【보유자(전세 세입자)】 현재 재계약 선택 시 신규 대비 보증금을 8000만원 안팎 아낄 수 있는 구조입니다. 다만 갱신청구권은 1회만 사용 가능하므로 이미 사용했다면 다음 계약은 신규 시세가 적용된다는 점을 미리 살펴봐야 합니다.