지하철역 주변 규제 확 푼다…서울 전역에 ‘직주락’ 생활 인프라 확산

서울시의 역세권 복합개발 규제 완화 정책은 용도지역·용적률·건폐율 등 도시계획 규제를 완화해 상업·주거·업무 기능을 하나의 블록에 집약하려는 구조적 방향 전환에 해당한다.

이는 단순한 주택 공급 확대를 넘어, 역세권 반경 내 토지 활용도를 근본적으로 재편하는 정책으로, 도심 내 직주근접 수요 증가 추세 및 재택·유연근무 확산 이후 생활권 밀집화 흐름과 맞닿아 있다.

규제 완화 지역이 서울 전역의 역세권으로 확산되면, 그동안 2종·3종 일반주거지역에 묶여 개발이 제한되던 역 인근 필지의 사업성 재검토가 광범위하게 이뤄질 가능성이 있다.

과거 2009년 이후 서울시가 도입한 역세권 고밀개발 특례 사례에서도 유사한 정책이 시행된 직후 인근 공시지가 상승 및 신축 인허가 증가가 동반된 패턴이 확인된 바 있어, 이번 정책의 현실화 속도가 관건이다.

다만 정책 발표에서 실제 지구단위계획 변경·건축허가까지의 행정 절차 소요 기간이 통상 수 년 이상임을 감안하면, 단기 시장 반응과 중장기 개발 실현 사이의 간극을 분리해 판단하는 시각이 필요하다.

역세권 인접 토지·건물을 보유하거나 매입을 검토 중인 투자자라면, 해당 필지의 현재 용도지역과 이번 정책에서 언급된 완화 적용 기준 충족 여부를 우선 확인하는 것이 합리적이다.

특히 현재 상업지역이 아닌 2종·3종 일반주거지역으로 분류된 역 인근 필지의 경우, 용도 상향 가능성이 구체적으로 어느 요건 하에 적용되는지 서울시 지구단위계획 자료를 통해 점검할 필요가 있다.

이미 역세권 인근 상가·오피스 임대 수익을 운용 중인 건물주라면, 복합개발이 가시화될 경우 주변 공급 확대에 따른 임대료·공실률 변동 시나리오를 사전에 고려하는 것이 리스크 관리 측면에서 유효하다.

정책이 실제 개발로 이어지기까지 인허가·사업성 검토·조합 구성 등 복수의 관문이 존재하며, 규제 완화 수혜를 기대하고 매입한 물건이 요건 미충족으로 적용 제외될 가능성도 배제할 수 없으므로 계약 전 법무·도시계획 전문가 검토가 선행되어야 한다.

후속 모니터링 지표로는 서울시 역세권 지구단위계획 변경 고시 현황, 개별 역세권 구역 지정 발표 일정, 그리고 국토교통부의 도시계획법 관련 시행령 개정 동향을 주기적으로 확인하는 것이 권고된다.