공실 호텔의 변신…월세 20만 원대 원룸 ‘에스키스 가산’ 가보니

코로나19 이후 도심 내 공실 호텔·오피스 문제는 단순한 자산 공실률 이슈를 넘어 도시 주거 공급 정책의 실험장으로 전환되고 있다.

기존 공공임대주택 공급이 신규 택지 개발 중심이었던 반면, 이번 사례처럼 기존 건축물을 리모델링해 주거로 전환하는 방식은 공급 기간을 단축하고 도심 직주근접 수요를 충족할 수 있다는 점에서 정책적 관심이 확대되고 있다.

서울시와 국토교통부는 비주거용 건축물의 주거 전환 허용 범위를 넓히는 방향의 제도 개선을 지속적으로 검토해 왔으며, 이번 사례는 그 실증 모델로 기능할 가능성이 있다.

전용 16㎡ 기준 보증금 780만 원에 월세 23만 원이라는 조건은 동일 상권 내 오피스텔 시세 대비 가격 경쟁력을 갖추고 있으며, 100대 1에 달하는 경쟁률은 도심 저가 주거 수요가 여전히 강하다는 것을 시사한다.

과거 일본에서도 버블 붕괴 이후 공실 상업시설·호텔의 주거 전환이 도심 재생의 핵심 수단으로 활용된 사례가 있어, 한국에서도 유사한 구조적 전환이 나타날 가능성을 배제하기 어렵다.

공실 호텔·모텔·고시원 등 비주거 시설을 보유한 자산 소유자라면 위탁 운영사를 통한 공공임대 전환 가능성을 재점검할 시점이다.

전환 시 수익성은 기존 호텔 운영 대비 낮을 수 있으나, 안정적인 임대 수요와 공공 지원 가능성이 공실 리스크를 완화하는 조건이 될 수 있다는 점에서 자산별 손익 시뮬레이션을 검토하는 것이 합리적이다.

리모델링 비용, 건축법상 용도 변경 허가 가능 여부, 해당 지자체의 공공임대 전환 지원 프로그램 유무가 핵심 조건이므로, 이 세 가지가 충족되는 물건에 한해 사업성이 성립할 가능성이 있다.

반면 인근 민간 오피스텔·고시원 임대사업자 입장에서는 공공임대 공급 확대가 저가 주거 시장의 경쟁 압력을 높이는 변수로 작용할 수 있다는 점도 리스크로 점검이 필요하다.

후속 모니터링 지표로는 국토부의 비주거-주거 용도 전환 관련 규제 완화 입법 동향, 서울시 공공임대 공급 계획 발표, 그리고 유사 리모델링 사업 입주 경쟁률 추이를 함께 추적하는 것이 유효하다.