양도세 중과 앞두고… 지난달 서울 아파트 증여, 40개월새 최대

다주택자 양도세 중과가 5월 10일 시행 예정인 가운데, 서울 집합건물 증여 등기가 4월 한 달 만에 1998건을 기록하며 전월 대비 44.1% 급증했다.

이는 양도 시점의 세 부담을 회피하기 위해 보유 자산을 가족에게 이전하는 수요가 정책 시행 직전 집중되는 전형적인 '규제 직전 쏠림' 현상이다.

2023년 1월 증여취득세 과세표준이 공시가에서 시가인정액으로 전환된 이후 증여 비용 자체가 높아졌음에도 불구하고 이번에 증여 건수가 급증했다는 점은 양도세 중과의 세 부담이 그만큼 크게 체감되고 있음을 시사한다.

직거래 비중 증가는 시가보다 낮은 가격으로 가족 간 거래를 통해 양도세 부담을 낮추려는 '증여성 저가 양도'가 동반 증가하고 있음을 보여주며, 국세청의 부당 행위 계산 규정 적용 대상이 될 수 있어 과세 당국의 사후 검증 대상이 넓어질 가능성이 있다.

2022년 12월 증여취득세 기준 변경을 앞두고 동일한 쏠림이 나타났던 전례를 감안하면, 정책 시행 이후 증여 건수는 급격히 감소하고 관련 물량이 시장에 재유입되기보다는 보유 장기화로 전환될 가능성도 검토 대상이다.

2채 이상 보유 다주택자로서 서울 아파트를 처분하지 않고 가족 증여를 검토 중인 경우, 5월 10일 이후 증여취득세(시가인정액 기준) 외에 수증자의 향후 양도세 이력 기산점·취득가액 승계 여부까지 반드시 세무사와 사전 검토해야 한다.

직거래 방식의 증여성 저가 양도를 고려 중이라면, 시가의 일정 범위 이내 거래 시 국세청이 부당행위계산 부인 규정을 적용해 증여세 또는 양도세를 추가 과세할 가능성이 있으므로 거래 가격 설정 전 법적 안전 범위 확인이 선행되어야 한다.

수증자(자녀 등) 입장에서는 증여취득세가 시가인정액 기준으로 부과되므로 취득 비용이 상당할 수 있으며, 향후 해당 자산을 처분할 때 취득가액이 증여 시점의 시가인정액으로 설정되는 구조임을 감안해 보유 기간별 예상 세 부담 시뮬레이션이 필요하다.

송파·양천·노원·강남·서초 등 증여 집중 구에서는 단기 매도 매물이 감소하고 잠김 효과(lock-in)가 강화될 가능성이 있어, 해당 지역 매수 검토자는 실거래 매물 유동성 변화와 호가 흐름을 추가 모니터링할 필요가 있다.

이후 국세청의 직거래 기획 조사 착수 여부, 증여 후 단기 재매도 건수 추이, 그리고 5월 이후 월별 증여 등기 건수 변화를 추적하면 정책 효과의 실질적 방향을 가늠하는 데 유효한 지표가 될 수 있다.