"서울 아파트 전세 중위가, 신규·갱신계약 5천500만원 격차"

계약갱신청구권과 전월세 상한제가 동시에 작동하는 구간에서는 갱신 계약 임차인이 시세 대비 낮은 보증금을 유지하는 반면, 신규 계약은 누적된 시세 상승분을 한꺼번에 반영하면서 양쪽 가격의 괴리가 구조적으로 확대되는 패턴이 반복되고 있다.

이 격차는 임대인에게는 갱신 계약 만료 시점에 한꺼번에 보증금을 올리려는 유인을 강화하고, 임차인에게는 이사 비용 외에 추가 전세 자금이 필요해지는 이중 부담을 낳는다.

서울 전세 수요는 고금리 구간에서 매매 관망 수요와 맞물려 지속적으로 유지되고 있어, 신규 계약 가격이 하방 경직성을 가질 가능성이 있다.

갱신 계약 만료 물량이 특정 시기에 집중될 경우, 신규 전환 수요 급증이 일시적인 전세가 상승 압력으로 작용할 가능성도 배제하기 어렵다.

과거 2020년 임대차 2법 시행 직후에도 단기간 내 신규 전세가가 급등하고 갱신 전세가는 동결되는 이중가격 현상이 관측된 바 있어, 현재 격차 확대는 당시 구조의 연장선으로 해석할 수 있다.

갱신 계약 만료를 앞둔 서울 아파트 임차인이라면, 만료 시점의 신규 전세가 수준과 현재 보증금 간 격차를 미리 파악하고 전세 자금 조달 계획을 재점검하는 것이 합리적이다.

특히 전세 대출 한도가 보증금 변동 폭을 감당하지 못하는 조건에서는 월세 전환 또는 이주 지역 재검토까지 시나리오를 넓혀둘 필요가 있다.

임대인 입장에서는 갱신 계약 종료 후 시세 반영 신규 계약으로 전환할 경우 보증금 인상폭에 따른 임대소득세·종합부동산세 납세 구조 변화가 생길 수 있으므로 세무 검토가 선행되어야 한다.

신규 계약 가격 상승이 지속되는 조건에서는 전세가율(전세가/매매가 비율) 변화가 갭투자 수요 재유입 여부의 선행 지표가 될 수 있으므로, 해당 수치의 방향성을 함께 모니터링하는 것이 유효하다.

후속 확인 지표로는 한국부동산원의 월별 서울 아파트 전세 거래 유형별(신규·갱신) 분리 통계와, 임대차 신고제 데이터를 통한 갱신 만료 물량 집중 시점을 추적할 필요가 있다.